Kira Uyarlama Davası

Kira Uyarlama Davası
28/11/2023

Kira Uyarlama Davası

Kocaeli İzmit Bölgesindeki Kira Uyarlama Davası

Kira İlişkisi ve Hukuki Tanımı

Kira ilişkisi, konut ve işyeri ihtiyaçlarını kapsayarak insan hayatının önemli bir parçasını oluşturur. Türk Borçlar Kanunu'na göre, kira sözleşmeleri, "Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme" olarak tanımlanır (TBK Madde 6098).

Kira Uyuşmazlıklarında Karşılaşılan Temel Konular

1. Kira Bedelinin Tespiti Davaları:

  • Konut ve işyeri kiralarını içerir.
  • TBK'nın 345. Maddesi uyarınca, kira ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
  • Yargıtay kararlarına göre, kira bedeli artış oranının belirlenmiş olması veya sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması durumunda dava açılabilir.

2. Kira Bedelinin Uyarlama Talepli Davalar:

  • TBK'nın 138. Maddesi uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin uyarlama talep edilebilir.
  • Her türlü kira sözleşmesine yöneliktir.
  • Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması ve sözleşmenin aşırı ölçüde değişmiş olması gereklidir.

Kira Tespit Dava ve Kira Uyarlama Davası Şartları

Kira Tespit Dava Şartları:

  • Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması.
  • Talepte bulunan tarafın hukuki yararının olması.
  • Beş yıldan uzun süreli veya beş yıllık kira döneminin sonunda yenilenen kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespit edilebilmesi için yeterli sürenin geçmiş olması.

Kira Uyarlama Davası Şartları:

  • Geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması.
  • Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması.
  • Aşırı ifa güçlüğünün sözleşmeyi aşırı ölçüde etkilemiş olması.
  • Borçlunun henüz ifa etmemiş veya ifayı aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması.

Dava Sonuçlarının Uygulanması

  • Kira tespit davasında mahkeme, belirlediği kira bedelini yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygular.
  • Kira uyarlama davasında ise mahkeme, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelini uyarlarken, sözleşmeden dönme hakkını da tanır.

Sonuç ve Öneriler

  • Kira ilişkilerinde çıkan uyuşmazlıkların çözümünde hukuki süreçlerin bilinmesi önemlidir.
  • Tarafların, uyuşmazlıklarda haklarını korumak adına hukuki destek almaları kritiktir.
  • TBK'nın ilgili maddelerinin etkin bir şekilde kullanılması, adil bir çözüme katkı sağlar.

Ekonomik dalgalanmalar ve pandemi gibi olağanüstü durumlar, kira ilişkilerinde dikkatli yönetimi ve gerektiğinde hukuki mücadeleyi gündeme getirmiştir. Bu nedenle, kira tespiti ve uyarlama davaları, tarafların adil bir sözleşme deneyimi yaşamasını sağlamak adına önemli araçlardır.

Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Uyuşmazlıkları: Hukuki İnceleme

Kira Sözleşmesi ve Kira Bedeli

Kira sözleşmesinin önemli unsurlarından biri, kira bedelidir. Borçlar Hukuku'ndaki sözleşme özgürlüğü ilkesine göre, taraflar kira sözleşmesinin kuruluş aşamasında kira bedelini serbestçe belirleyebilirler. Ancak, sözleşmenin devamı sırasında kira bedelinin belirlenmesi belirli sınırlamalara tabi tutulmuştur. Bu konuda kira bedelinin belirlenmesi ve uyarlanmasına ilişkin hükümler, Borçlar Kanunu'nun 343 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Kira Sözleşmelerinde Düzenleme Yasağı ve Kiracı Aleyhine Değişiklik Yapılamaz İlkesi

Öncelikle, kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine yapılan düzenlemeler yasaktır. Bu düzenleme, Borçlar Kanunu'nun 343. Maddesi'nde ifade edilmiş olup, emredici niteliktedir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında herhangi bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza koşuluğu uygulanamaz, bu hususta yapılan anlaşmalar geçersiz sayılır.

Kira Tespit Davası ve Hukuki Yarar

1. Taraflar Arasında Anlaşma Var İse:

  • Yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeli, "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" geçerli olur.
  • Taraflar, bu sınıra uymayan bir oran üzerinde anlaşma yapmışlarsa, her biri mahkemeye başvurarak kira bedelinin kanundaki oranlar üzerinden tespitini talep edebilir.

2. Anlaşma Yok İse:

  • Kira bedeli, "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla" hakim tarafından belirlenir.
  • Kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde tespit edilir.

3. 5 Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler:

  • Taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın kira bedelinin tespiti için mahkemeye başvurulabilir.
  • Kira bedeli, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişen oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.

Kira Bedeli Yabancı Para Üzerinden Belirlenmiş İse:

  • 5 yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
  • 5 yıl sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler göz önünde tutularak belirlenir.
  • Ancak, Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklıdır.

Dava Açma Süresi: Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, tespit davası yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açıldığı veya bu süre içerisinde kiraya veren tarafından kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir ihtarname gönderildiği takdirde, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılmış olursa mahkeme tarafından tespit edilen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.