Bu makale yapay zeka destekli olarak hazırlanmıştır. Herhangi bir yönlendirme, teklif, iş kazanma amacı taşımamaktadır. Makale içeriğindeki bilgiler ışığında hareket edilmesi halinde sorumluluk makale okuyucusundadır.
Kira sözleşmesi, kiralayanın bir malın kullanımını veya kullanımıyla birlikte ondan elde edilen faydayı kiracıya devretmeyi, kiracının da buna karşılık anlaşılan kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.
Kira sözleşmesi, belirli bir süre için veya belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Belirli bir sürenin sona ermesiyle bildirim gerekmeksizin sona erecek kira anlaşması, belirli süreli anlaşma olarak kabul edilir; diğer kira sözleşmeleri ise belirsiz bir süre için yapılır.
Kira anlaşmasının şekil şartı yoktur. Yazılı veya sözlü olarak yapılabilir.
Kira anlaşmalarında, taraflar, kira bedelini sözleşme serbestisi çerçevesinde özgürce belirleyebilirler. Kira bedelinin özgürce belirlenmesi, kira anlaşmasının yapılması aşamasında önemlidir. Ancak, anlaşma devam ederken Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedelinin belirlenmesine sınırlamalar getirilmiştir. TBK'ye göre, kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
A - Yeniden Kiralama Döneminde Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yeniden kiralama dönemlerinde anlaşacakları kira bedeli, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşamaz. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira anlaşmaları için de geçerlidir.
Eğer anlaşmada kira bedeli yabancı para olarak belirlenmişse, beş yıl boyunca kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, "Aşırı İfa Güçlüğü" başlıklı 138. madde hükmü saklıdır. Beş yılın ardından kira bedelinin belirlenmesi, yabancı paranın değerindeki değişiklikleri dikkate alarak üçüncü madde hükmüne tabi tutulur.
B - Kira Bedelinin Düşürülmesi
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen kusurlar olduğunda, bu kusurların giderilmesi süresince kira bedelinden kusura orantılı bir indirim talep edebilir.
C - Kira Tespit Davası
Kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası, kiralayan, mal sahibi veya kiracı tarafından her zaman açılabilir. Ancak bu davayı, yeni anlaşma döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılmalı veya kiralayan tarafından bu süre içinde kira bedeli artırılacağına dair yazılı bildirimde bulunulmalıdır. Bu koşul yerine getirildiği takdirde, mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Yeni anlaşma döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm bulunuyorsa, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren açılacak davada mahkeme tarafından belirlenen kira bedeli, geçerli olur.
Kira anlaşmasında belirlenen kira artışı şartı geçerli ve tarafları bağlayıcıdır. Anlaşmada belirtilen artış koşullarına uygun olarak, kiracı her yeni kira yılında sözleşmedeki artış oranına göre kira bedelini artırmalıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na göre, tarafların yeniden kiralama dönemlerinde anlaşacakları kira bedeli, bir önceki kira yılındaki üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını aşamaz. Bu hüküm, bir yıldan daha uzun süreli kira anlaşmaları için de geçerlidir.
Kira anlaşmasından bağımsız olarak, bir taşınmazı kiralayan kiracının, anlaşmanın sonunda taşınmazı herhangi bir koşul ileri sürmeden boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı beyana tahliye taahhütnamesi denir. Tahliye taahhütnamesinin hukuki olarak kabul edilebilir olabilmesi için yazılı olarak yapılması, sözleşme tarihinden belirli bir süre geçmesi ve kiracının kendi isteğiyle tahliye kararını belirtmesi gerekmektedir. Taahhütnamenin geçerli sayılabilmesi için kiracının belirli bir süre boyunca taşınmazda oturması gerekmektedir. Bu nedenle kira anlaşması sırasında yapılan sözlü tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Ancak, tahliye taahhüdüne rağmen süre sonunda kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiralayan tahliye tarihinden 30 gün önce ihtarname göndererek dava ve icra yoluna başvurabilir.
Konut ve kapalı işyeri kiralama durumlarında kiracı, belirli süreli anlaşmaların sona ermesinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, anlaşma aynı koşullarda bir yıl daha uzatılmış sayılır. Kira veren, anlaşmanın sona ermesine dayanarak anlaşmayı sonlandıramaz. Ancak, on yıllık uzatma süresinin sonunda kira veren, bu süreyi izleyen her uzatma yılının sonundan en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin anlaşmayı sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira anlaşmalarında, kiracı her zaman, kira veren ise kira başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre bildirimde bulunarak anlaşmayı sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre sonlandırma hakkının kullanılabileceği durumlarda, kira veren veya kiracı anlaşmayı sonlandırabilir.
Konut ve kapalı işyeri kiralama durumlarında sonlandırma bildirimlerinin yazılı olması gerekir.
Aile konutu olarak kullanılacak taşınmazlarda, kiracı, eşinin açık rızası olmaksızın anlaşmayı sonlandıramaz. B - Kiralananın Tahliyesi B - 1 Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle açılan tahliye davasında, kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Kiralayan, kiracının borcunu zamanında ödemediğinde doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak ihtarlı ödeme emri gönderir ve kiracıya 30 gün içinde ödeme yapması için süre tanır. Borçlu kiracı, bu ödeme emrine 7 gün içinde itiraz edebilir.
Kiracının itiraz süresi içinde itiraz etmemesi durumunda takip kesinleşir ve kira sözleşmesinin varlığı ve talep edilen kira borcu kabul edilir. Ancak, kanun kiracıya 30 günlük ödeme süresi verir. Bu nedenle bu süre dolmadan kiralayan tahliye veya icra yoluna başvuramaz. Kiracı 7 günlük itiraz süresi içinde itiraz etmez ve 30 günlük ödeme süresi içinde ödeme yapmazsa;
Kiralayan, kiracının tahliyesini talep etmek için 30 günlük ödeme süresinin bitiminden sonra 6 ay içinde icra mahkemesine başvurabilir.
Ayrıca kira alacağının tahsili için kiracının malları üzerinde haciz işlemi yapabilir. B - 2 Kira Sözleşmesinin Sonlanması Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle tahliye talep etmek için kiralayanın yazılı bir kira veya tahliye taahhüdünün olması gerekmektedir. Sözlü bir anlaşma, taşınmazın bu şekilde tahliyesi için yeterli kabul edilmez. Taşınmazlar için yazılı bir kira sözleşmesi yoksa yazılı tahliye taahhüdü yeterlidir. Kira süresinin bitmesi nedeniyle tahliyede icra dairesi artık ödeme emri değil, tahliye emri gönderir. Takibin kesinleşmesinden sonra sadece tahliye söz konusu olur.
Kiralayan, kira süresinin sona ermesiyle sözleşmeyi yenilemek istemezse, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde kiracının tahliyesi için icra mahkemesinde dava açmalıdır. Kiracıya karşı genel mahkeme olan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açılmalıdır.
Taşınmaz kiralarında kiralayan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananın içinde bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yardımcı olan eşyalar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Ancak, alacaklı kiralayan bu hapis hakkını, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanamaz.
Kira sözleşmesi yapılırken mevcut koşullar öngörülemez bir şekilde sonradan değişebilir ve bu değişiklikler sonucunda sözleşmedeki denge, bir taraf için katlanılamayacak kadar bozulabilir; borcu ifa etmek, taraflar açısından aşırı derecede zor hale gelebilir. Bu durumda, sözleşmeye katı bir bağlılık ilkesinin uygulanması ve borcun aynen ifa edilmesi, adalet, dürüstlük ve hakkaniyetle bağdaşmaz; Bu olumsuz sonuçların önüne geçebilmek için sözleşme, değişen koşullara göre yeniden düzenlenir.
Bu makale yapay zeka destekli olarak hazırlanmıştır. Herhangi bir yönlendirme, teklif, iş kazanma amacı taşımamaktadır. Makale içeriğindeki bilgiler ışığında hareket edilmesi halinde sorumluluk makale okuyucusundadır.
Yılmaz Hukuk Danışmanlık ve Arabuluculuk Bürosu - Kocaeli'de hizmet veren arabuluculuk ve her türlü hukuk ve ceza davaları avukatı hukuk bürosu